嘉兴人,事关你的住宅物业管理,新条例将

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住宅物业管理事情虽小，但与广大人民群众的切身利益息息相关，去年以来，嘉兴市人大常委会与相关部门通过走访、调研，编制了《嘉兴市住宅物业管理条例》，并将于今年3月1日起施行。

2月14日，嘉兴市人大常委会召开《嘉兴市住宅物业管理条例》新闻发布会。该《条例》共五章四十三条，在编制过程中，坚持“针对问题立法、立法解决问题”的理念，把问题导向贯穿于整部条例中，精准聚焦住宅物业管理活动中亟需解决的实际问题，通过补充立法、创制立法，更好地满足住宅物业管理的实际需要。

《嘉兴市住宅物业管理条例》中的十一项创新和亮点：

一是为了进一步健全党组织领导下的社区居民自治机制，建立党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，形成社区治理合力。条例规定“物业管理相关活动应当遵循党建引领，坚持专业服务，实行业主自治。”

二是针对小区执法难、缺乏执法进小区机制的问题，条例规定“市人民政府应当梳理涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体，列出清单，并予以公布”，从而既方便了物业服务人报告和业主投诉，也可避免有关执法主体的推诿扯皮。

三是针对物业管理透明度和业主参与度不高的问题，条例规定“市建设主管部门应当建立物业管理数字化平台，推进智慧物业建设，提高物业管理水平。鼓励运用电子投票方式表决业主共同决定事项。”

四是针对业主大会会议召开难的问题，条例创设了业主代表大会制度，规定业主代表大会根据业主大会授权履行职责，并对如何产生业主代表、制定业主代表大会议事规则作了规定。

五是针对未成立业主委员会或者业主委员会成员不足总人数一半的的住宅小区，业主权益无法得到有效保障的问题，条例创设性规定了在这种情况下，居（村）民委员会应当在县（市、区）建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）的指导监督下履行业主委员会职责。

六是为了更好地规范前期物业服务人招标选聘活动，条例创设性规定了“建设单位通过招投标方式选聘物业服务人的，应当通知居（村）民委员会派员参加评标”，以进一步加强对招投标活动的监督。

七是为了更好地规范物业承接查验工作，条例规定了物业服务人在承接查验后三十日内将承接查验结果在物业管理区域内显著位置公告，并且规定承接查验应当在县（市、区）建设主管部门、街道办事处（镇人民政府）的监督下进行，邀请业主代表参加。

八是针对业主普遍反映的小区停车难问题，条例适度干预车位车库这一“公共产品”的配置，对只售不租问题予以规制，并设置了相应罚则，以缓解停车难。

九是更好地规范小区人防工程的维护管理和利用，条例创设性规定了“新建、改建、扩建的人民防空工程依法出租用于平时利用的，租赁期限不得超过三年，可以连续出租。出租收益应当优先用于人民防空工程的维护管理。”

十是针对物业管理尤其是前期物业管理中，业主共有收益情况不透明不公开、缺乏必要监督的问题，条例规定，未成立业主委员会的，居（村）民委员会在街道办事处（镇人民政府）的监督下管理共有收益，并且明确了共有收益的主要支出事项，同时规定共有收益要单独列账，从而有效保障业主的共同权益。

十一是针对有的物业服务人无视业主权利，对于应当由业主共同决定的事项，擅自决定，损害业主利益的问题，条例设置了相应罚则予以规制。

这一次立法规制的重点是当前群众反映问题比较集中的有物业服务人参与的住宅物业管理上。对于业主自行管理的住宅物业和商业、工业等其他非住宅物业如何管理，条例规定了参照执行。

新闻发布会上，新闻单位就关心的问题与相关部门开展交流。

提问一：条例第二十九条规定了建设单位的物业保修责任，要求建设单位足额交纳物业保修金，但同时又规定了建设单位投保工程质量潜在缺陷保险符合国家和省规定的保修范围和保修期限，并经县（市、区）建设主管部门同意的，可以免予交纳物业保修金。请问作此规定是基于什么样的考虑？

嘉兴市人大常委会法工委主任何伟明：主要基于三点考虑，一是上级有要求。年中共中央、国务院发布的《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》和年国务院办公厅出台的《关于促进建筑业持续健康发展的意见》，均提出推动发展工程质量保险。年，省政府办公厅出台《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的意见》，推行工程质量保险。

二是长三角一体化立法协同的需要。在立法实践中，《上海市建设工程质量和安全管理条例》确定了物业保修金和工程质量保证保险双轨并行，对建设单位投保工程质量保证保险符合一定条件的，可以免予交纳物业保修金。在实际工作中，目前上海已在全市保障性住宅工程和商品住宅工程中推行工程质量潜在缺陷保险，并将投保工程质量潜在缺陷保险列为土地出让条件。

三是有利于营造良好营商环境，保障业主合法权益。推行工程质量潜在缺陷保险制度，保险公司可以介入工程施工，实时监督工程进展，有利于提高建设工程质量，减少工程质量方面的矛盾纠纷，这样也有利于促进建筑业的持续健康发展。同时，业主也可以得到更专业化的服务，保障其合法权益。

提问二：《嘉兴市住宅物业管理条例》的许多亮点条款。其中，条例中第四条的“执法进小区”规定对于解决小区内执法管理推诿扯皮，具有重要意义。请问市政府将如何贯彻落实第四条的相关规定。

嘉兴市司法局局长沈丁华：我们将从两方面做好这项工作。一、积极做好协调工作。指导协调，做好分工。在人大指导下，市司法局会积极督促相关主管部门根据《条例》要求，及时梳理出涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体清单。根据相关规定及《条例》要求，市司法局会主动加强与其他各部门的沟通，积极配合《条例》起草部门，在我市大综合行政执法一体化的背景下，协同其他相关执法部门尽快梳理并编制好涉及物业管理的行政处罚事项和执法主体清单，报请市政府同意后，及时向社会公布。在《条例》实施过程中，市司法局会做好建设主管部门与相关执法部门之间的工作衔接，通过部门协调会商等形式建立执法协调机制，在此过程中帮助执法部门不断理清执法边界，促进住宅物业执法工作的顺利开展。

二、积极做好监督工作。监督执法，执法规范。司法局将依据执法监督职能，督促建设主管部门和相关执法部门依法及时查处物业服务人报告和有关业主投诉的违法行为。强化行政执法监督，通过省执法监督信息平台，对执法过程进行全流程监督，督促执法部门依法主动履职。既要保证执法效率，又要确保执法效果，努力以严格规范公正文明执法的实际行动取信于民。同时，要监督建设主管部门及相关执法部门建立完善住宅物业行政执法台账，不断规范执法流程，切实做好有关住宅物业执法工作。在适当时间，督促建设主管部门及相关执法部门及时制定《条例》相关的实施细则，细化执法内容，切实提高住宅物业执法工作的可操作性。

提问三，目前，物业小区存在业主大会召开难、业主委员会成立难，请问《条例》实施后，将如何进一步推进小区业委会成立，如何使业委会真正履职到位？

嘉兴市建设局副局长沈伟：针对物业小区存在业主大会召开难、业主委员会成立难问题，《条例》作了明确规定。就是要加强街道办事处（镇人民政府）或居（村）民委员会对筹备工作的指导，明确前期筹备组的人员组成及工作职责，推动业主大会召开，从而推动业主委员会的成立。

为了使业委会真正履职到位，我们将加强对业主委员会的监管，规范业主委员会的运行，督促业委会履职尽责。同时，按照《条例》要求，强化审计监督，督促业委会聘请专业的审计机构对公共收益、业委会工作经费等进行审计，并在物业小区内进行公告，切实保障业主的知情权和监督权。

提问四，《条例》实施后，如何在物业小区管理方面更好发挥党建引领，打造“党建高地”金名片？

嘉兴市建设局副局长沈伟：《条例》明确规定物业相关活动应当遵循党建引领。我们将大力推进“红色物业”创建工作，扩大业委会和物业服务企业党的组织和工作覆盖面。同时，充分发挥“红色物业”多方议事机制，构建党建引领下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，调动居民参与积极性，加强社区治理，切实做到居民群众有反映，物业有行动，问题能解决，奋力打造党建高地金名片。

提问五，请问市综合执法局对条例贯彻实施，下一步有什么打算？

市综合执法局副局长郑栋良：一是开展精准宣传。从违法行为防治角度，采用以案说法、政策解读的等形式在广电报刊、