2023西安楼市板块分析高铁新城,经开的

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地产房剑开春西安楼市区域解读系列稿件，已经发布4篇，分别为：《高新,yyds!》、《曲江，机会不多！》、《城南，神仙打架》、《港务区，4年房价经历三连跳》。

今天是这组稿件的第5篇，我们将解读高铁新城板块的价值。

位于城北片区的高铁新城板块，从一定意义上讲，承载着经开区城市发展的希望所在！

因此，这个板块也是这两年经开区开发用地出让重点区域，也将会成为接下来几年西安楼市热点板块之一。

01、为什么是高铁新城？

看到本文标题之后，很多人可能会问：为什么说高铁新城是经开的希望？

这个问题的答案，要从经开区的发展说起。

作为西安最早成立的两个开发区之一，高新区年成立并且获批国家级高新区，经开区年9月成立并且在年2月被批准为国家级开发区。

这两个开发区一南一北，在上世纪90年代承载着西安城市发展向南、向北发展的重任。

站在今天来看，两个几乎同一时期成立的开发区，目前的经济发展、城市发展可以说已经不在一个体量。

年，西安高新区的生产总值（GDP）已经突破亿元，增速在10%以上。如果将高新区当作一个地级市来看待，可以排在陕西各地市第3，仅次于西安、榆林。

西安经开区，年的GDP则预计突破亿元。

从常住人口的角度来看，七普数据显示，截止年11月1日零时，高新区的常住人口为95.83万人，在全市占比为7.4%；经开区的常住人口为55.04万人，在全市占比为4.25%。

很明显，不管是从经济规模，还是从常住人口规模，这两个开发区已经不在一个量级上。

之所以出现这种情况，一方面与西安的城市发展一直呈现出“南重北轻”格局有关，另一方面也与两个开发区的面积有关（经开区.74k㎡，高新区k㎡），还有一点就是与两个开发区的发展逻辑有关。

西安人早些年“宁要城南一张床，不要城北一套房”的理念之下，更多的人愿意安家置业城南区域，选择高新而不是经开。同时，手握高新一小、高新一中王牌教育资源的高新区，更是吸引了更多的人才涌入。

与高新区的发展不断南拓，陆续托管长安区、鄠邑区更多街镇，拥有更大面积承载产业发展不同的是，经开区由于城市空间受限，因此早在年就启动了与高陵共建泾渭工业园（泾河工业园北区），将陕汽、长庆等工业产业项目及政策资源、城市配套导入，如今已成为西安渭北万亿工业大走廊上的重要组成部分。

年，经开区又与临潼区启动共建渭北新城，进一步补强经开区的产业链。

在城市发展层面，年之前很多年的时间里，经开区已经发展相对成熟的区域主要集中在凤城五路以南。年年初，西安行政中心的正式北迁、西安北站高铁站的投入使用，再加上当年9月份西安地铁2号线的通车，经开区的城市发展热点开始继续向北转移。

年之后几年西安大规模的城改之下，经开区三环内曾经掀起过一轮轰轰烈烈的城改，雅荷、海荣、荣华、中登等代表性房企，曾经同一时间在经开区上马多个城改项目，使得经开区一度成为西安楼市热点区域之一。

站在今天来看，10年前大规模城改的启动，使得经开区城市建设提速的同时，也使得三环内的大量城改用地低效开发，导致今天整个经开区三环内已经很少有可供开发建设的土地，更多的只能依赖于三环内工业企业外迁之下腾出的土地，但这个规模毕竟有限。

而紧邻北三环，北三环与渭河之间的这片土地，也就是高铁新城片区，在之前很多年的时间里是由未央区开发建设的，但未央区的面积比较大、跨度比较大，因此高铁新城片区的发展一直比较慢。

直至年，高铁新城片区由未央区移交经开区并且扩容之后，这个高铁新城片区在规划、招商等方面才陆续启动，开发用地也开始陆续出让。

因此，未来的经开区，工业产业将主要集中在泾渭工业园、渭北新城，而城市生活、商业、商务功能的发展空间则在高铁新城。

高铁新城，成为经开区城市发展的希望，也是经开区楼市的希望。

02、被低估的高铁新城

目前的高铁新城，由三大板块构成：一个是西安北站南广场周边的商务、商业功能区，一个是机场高速以西的草滩片区，一个是西安北站以北、以西的片区。

南广场周边的商务、商业功能区，规划了多栋超高层，未来将会成为西安超高层聚集区之一，也将成为西安的城市封面所在。

目前，绿地的超高层用地、复星的区域总部用地、西安城发北京超图的超高层用地已经摘地，有的项目已经进入到实质性建设阶段。

机场高速以西的草滩板块，早期发展中引入了一些工业企业、物流企业，包括康师傅、得利斯、穆堂香、桃李食品、维维股份等，这两年新出让的地块则以住宅地块为主，包括恒大、中南、绿城、经发、合能、草滩建设、金泰恒业等企业在该板块均已经有项目落地和土地储备，这个板块未来将会成为高铁新城重点居住生活功能区。

目前来讲，草滩板块的优势在于紧邻主城区、生态资源、教育配套成熟，短板在于早期入驻的工业企业对于居住环境的影响、区域内地铁和大型商业的空白。

西安北站以北片区，也是以居住生活功能为主的，碧桂园、经发地产在此已有项目落地。可以期待的是地铁14号线草滩停车场TOD开发，明光路以西的地块已经摘地，预计将与品牌房企合作，明光路以东的地块规划已经公示。

综合来讲，就目前的高铁新城板块而言，手握三大优势资源：交通、医疗、商业。

交通方面，除了西安北站高铁站之外，高铁新城还紧邻绕城高速、延西高速、机场高速，都有高速口。同时，高铁新城还拥有地铁2号线、4号线、14号线等已开通的三条地铁线路，不管是城内的公共交通，还是城际交通，都非常方面。1小时生活圈可以覆盖周边的渭南、咸阳、铜川、宝鸡、三门峡等城市。

医疗资源，更是高铁新城这两年重点发力的，医院在建、待建，分别为：医院高铁新城院区（三甲）、医院经开院区（西北最医院）、陕医院经开院区（张床位）、医院（张床位）……届时，高铁新城将会成为西安区域医疗中心！

生态资源，高铁新城紧邻渭河，同时区域内还拥有紫薇湖、草滩公园、文景山公园等多个公园。

交通+医疗+公园资源的叠加之下，再加上补优质教育资源短板、商业配套短板，高铁新城板块的价值，毋庸置疑！

03、今年多盘可售

回到楼市本身来讲，在这几年经开区新入市的项目比较少，而随着年、年出让的多宗住宅用地项目逐步亮相与入市，年经开区将会迎来多个纯新盘入市。

从经开区可售、待售项目分布来看，今年主要集中在高铁新城草滩板块。

其中，绿城复地柳岸晓风目前在售中，户型面积-㎡，价格在1.6万元/㎡左右。紧邻绿城复地柳岸晓风的是绿地海珀未泱，价格已经公示，待拿证入市销售。

白桦林天成是截止目前经开区楼面地价最高的地块，楼面地价约元/㎡，户型面积-㎡，属于一个纯改善盘，目前价格尚未公示，参照西安市场上同等楼面地价的项目售价，预计会在2万元/㎡左右。

白桦林悦，紧挨着绿城复地柳岸晓风、绿地海珀未泱，占地50亩，容积率2.6，年6月摘的地，楼面地价元/㎡，目前具体的产品信息尚未出来。

在尚稷路与毕升路交汇处西北角，是今年1月份草滩建设刚刚摘得的48.74亩住宅用地，容积率楼面地价元/㎡。

除了机场高速、尚宏路以西的上述5个项目之外，机场高速以东、西安北站以北片区，待入市的住宅项目有两个。

一个是西安轨道交通年11月份摘得的位于尚稷路与明光路交汇处西北角.亩轨道交通混合用地（住宅、商服、公园绿地），容积率2.26，楼面地价元/㎡。该项目正在寻找与品牌房企合作开发。

另一个项目位于白桦林溪东侧，是年10月份宝鸡聚丰集团摘得的71.亩商住用地，属于产业配套住宅用地，该地块已经被经发地产接手，当时摘地时限定毛坯商品住宅销售均价不高于元/㎡。

上述7个项目，是目前已经供地的项目，除了上述项目之外，据传还有TOP级房企在经开区也有土地储备，随着后续陆续供地，将有更多新项目亮相，经开区的置业价值也将进一步被发现！